北京楼市：朝阳卖房人要疯了
最近跟踪了朝阳大量小区的房价走势，发现很多业主仍然在割肉砸盘，价格还有下行的趋势。
部分业主的割肉砸盘，让其他的业主陷入了卖房的恐慌。
朝阳大量次新房的跌幅都在30%以上，甚至部分在40%以上。
△望京西园三区82㎡2居室：
2025年7月，中楼层最新成交价326万
相比于2025年3月，同户型成交价451万，↓125万，-28%
相比于2022年6月，同户型成交价615万，↓289万，-47%
相比于2021年7月，同户型成交价610万，↓284万，-47%
相比于2016年1月，同户型成交价330万，基本持平
△夏都盈座115㎡2居室：
2025年6月，中楼层最新成交价586万
相比于2024年11月，同户型成交价690万，↓104万，-15%
相比于2022年4月，同户型成交价856万，↓270万，-32%
相比于2017年3月，同户型成交价925万，↓339万，-37%
相比于2015年5月，同户型成交价530万，↑56万，+11%
△华远九都汇246㎡4居室：
2025年6月，低楼层最新成交价1360万
相比于2024年10月，同户型成交价1660万，↓300万，-18%
相比于2022年4月，同户型成交价2100万，↓740万，-35%
相比于2020年12月，同户型成交价1878万，↓518万，-28%
△太阳公元北区92㎡3居室：
2025年6月，成交一套，成交价1215万
相比于2024年6月，同户型成交价1378万，↓163万，-12%
相比于2021年4月，同户型成交价1720万，↓505万，-30%
相比于2018年7月，同户型成交价1400万，↓185万，-13%
相比于2016年8月，同户型成交价1122万，↑93万，+8%
△臻园89㎡2居室：
2025年7月，6层最新成交价768万
相比于2024年11月，同户型成交价805万，↓37万，-5%
相比于2023年3月，同户型成交价1130万，↓362万，-32%
相比于2021年2月，同户型成交价855万，↓87万，-10%
相比于2016年1月，同户型成交价615万，↑153万，+25%
目前市场还在深度调整中，也在继续分化
北京楼市：破发80%的小区
目前破发最多的小区，就是通州永乐店的十里春风。小区在2017年11月开盘时，开盘均价3.8万/㎡。
而小区82㎡的2居室，在2025年5月最新成交价是64.3万，成交单价不到8000元/㎡。
破发幅度已经达到80%。
从绿中介上看，小区的最低挂牌价不足9000元/㎡，和当年的开盘价比起来，已经非常炸裂。
再看顺义的浅山香邑，小区在2016年二期开盘的均价是2.7万/㎡，而目前最低挂牌价只有1万/㎡出头。
宣告已经破发63%。
房山的东亚朗悦居小区，在2014年4月时的开盘均价是1.7万/㎡，目前最低挂牌价1.4万+/㎡。
破发约20%。虽然破发不多，但小区房价已经回到2014年了。
通州的首开香溪郡小区，在2018年的开盘均价约4.6万/㎡，目前最低挂牌价2.3万/㎡，破发50%。
破发，一方面是由于市场下行，抛售砸盘的人变多，并且供需关系改变造成的。
另一方面是周边的新房供应较多，且品质都背刺先供地的新房项目，造成先开盘的项目比较尴尬。
目前市场还在深度调整中，也在继续分化，具体买房思路可以参考《北京楼市：目前买房最重要的几个注意事项》。
【问题1】预算1000多万，想买个2居或者3居，请问三元桥和燕莎选哪个更好呢？不考虑学区，考虑自住和保值，不要下跌太多就行。太阳宫那边确实好，但感觉学区溢价比较多。
【回答】2居室的话，可以看下太阳公元、火星园、水星园，还是比较抗跌的，至少品质和保值性没啥问题，学区溢价没那么严重。澜石也行，但品质和户型都不比火星园好，得房率也不高。
【问题2】想请教下，东西向的房子是不是很差，通风如何？居住体验会比南北向的差很多吗？是否也可以考虑呢？
【回答】价格上差挺多的，东西向至少比南北向差至少15%左右，但这不是最差，毕竟还有西北、东北和全北向的。居住体验肯定比南北向差一些，可以按价差来类比。
【问题3】最近在看西城区庄胜二期的房子：A套朝北81.19平（房本套内约62.35平），价格约1000万；B套西北，面积86.83平（房本套内约67平），价格约1150万元。孩子已有学位，如果不买房子，2026年孩子上学需要租房子。在目前价格下，庄胜二期的房子是否适合购买？两套房子购卖哪套房子更好一些？附近同类型小区有没有更好的推荐？
【回答】（1）可以买，主要是为了孩子上学，除非完全可以接受租房。庄胜二期在西城算是很抗跌的小区，也有稀缺性。（2）这俩户型差别不是很大，如果要选一个的话，81.19的好一些，单价更低，而且带明卫，性价比更高，在市场中更受欢迎。从之前的成交也能看出来。（3）如果通勤距离可以接受，看下中信沁园。
【问题4】总预算不超过2000万，想买个四居室，不考虑学区，兼顾保值和居住舒适度，通勤金融街不超过1小时。目前重点看了下朝阳的富力城、泛海国际、凤凰城、东湖湾等小区，请问您有哪些推荐的？
【回答】望京那边东湖湾、保利中央公园，通勤金融街的时间如果可以接受，那首选望京，这俩保利中央公园好一些。其次考虑双井的富力城D区或者泛海国际，其他的都差不多。
【问题5】总价在280w以内，一居或者两居，在十里河、潘家园、劲松附近，想离地铁站近一些，有电梯。目前看了一套弘善家园的70平两居，西向，采光格局一般，总价265-270w是否合适？或者附近是否有其他小区推荐？
【回答】东三环那边主要就是以老破小为主，弘善家园相对来说还是楼龄比较新的了，270万左右我觉得差不多，我看最近的东北/西南向的成交价，就是270-280万，自住没啥问题。其他小区的话，我觉得都差不多，比如松榆西里、华威北里、潘家园东里，都可以去看看，看哪住得舒服就买哪。
北京楼市，老破小大利好
原拆原建，开始登上老旧小区改造主舞台。
6月30日，三里河一区居委会发了一则通知，28号楼全楼居民要按时搬迁，从而实现原拆原建的目标。
这是一片里倒数第一的楼，据说以前完全没有物业管理，即便要改造，都没人管。原拆原建一启动，马上草鸡变凤凰。
其一，北京老破小，原拆原建越来越多了。
2025年北京两会上，报告提出：
……实施一批居民自拆自建项目，实施500个老旧小区综合整治
危旧小区的自拆自建方案，在北京已经经历了几年的探索，有了一些成功案例。目前，北京已经有多个试点成功的自拆自建小区：
朝阳建外街道的光华里5号、6号楼、劲松一区114号楼、丰台区马家堡68号院2号楼、通州区上园129号院3号楼和4号楼、西城区桦皮厂胡同8号楼等都进行了自拆自建改造，部分居民已经入住。
近期进行的是这几个：
海淀中关村区域的科源社区，有7栋楼被纳入拆除重建的名单，24年11月底，居民已经完成搬家腾房。25年2月15日，石景山区八角街道八角路小区22号楼，“原拆原建”项目启动。还有25年6月30日，三河里一区的28号楼，启动搬家工作。
对于北京的中心城区，尤其是核心城区来说，城市化早已进入成熟阶段，城市建设的重心不再是增量扩张，而是存量更新——老旧小区的更新改造也就成为重头戏。
可以预料，未来核心城区的老破小拆除重建和四五环外的新建商品房将成为成为北京房产市场的两手抓。
其二，自拆自建的优势
“自拆自建”也就是原拆原建——拆除原来的老房子，按照原来的面积、原来的户数在原来的地方重新盖新房。这种更新方式，对于居民们来说好处非常多：
1、成本非常低——因为土地已经在这，无需重新付出拿地成本，只有拆除、建设、装修成本。例如这次三里河的项目，按照有关部门的数据，28号楼原拆原建的成本每平米只有1.1万元。其中每平米补贴5786元，居民负担每平米6029元；对于超出原有面积的部分，居民负担11815元。
1.18万的建安成本，称得上非常低了。
2、合理更新设计、增加面积。原来的房子，有面积太小、设计不合理、缺少独立厨卫等问题，新建的时候，可以按政策合理增加面积、补齐功能。
3、房龄从新计算。原本的房子可能房龄已经超过40年，但是新建之后，房龄也就刷新了，贷款年限也跟着变化了。
4、公房变私房。如果住的老房子是公房，经过自拆自建后，居民可以出钱进行房改，实现公房变私房。
5、不用搬迁。采取原拆原建的方式，居民们依然可以留在熟悉的居住地。户口、周边配套资源等都不受影响。
除了对原住民的利好，如果自拆自建项目大面积推广，还将激发城市更新投资需求，释放投资潜力，提高投资效益。有效带动房地产上下游，包括装修、家具家电等消费增长，发挥扩内需作用。
其三，自拆自建的出资方式
目前成功的试点项目，基本都是由政府、居民、企业等多方共同分担改造费用——政府补贴一部分，居民自筹一部分，产权单位或者社会资本出一部分。
不过，目前的多方共担的出资方式，也让很多居民吐槽：老楼能不能拆除重建，还得看当时的机关还在不在，部门有没有钱。似乎对于项目的普及不报希望。
北京的老楼实在太多，财政支持可能确实有限。或许在进一步的探索中，将会鼓励居民们自主进行自拆自建。
其四，自拆自建的条件
即便抛开资金这一点，从目前试点来看，要达到自拆自建的标准，也没那么容易。
首先，就得属于“危旧房屋”，一般的老破小，修修补补，改造一番也还能住，不到必须重建的程度。
其次，需要区分哪些只能腾退，哪些可以重建。目前已经明确：位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换，引导居民异地安置。
第三，达到标准，还得多方协调同意。得取得同楼栋内住户的一致同意，并与共同出资方达成一致，这一点可能就需要一两年来磨合。
自拆自建想要推行，有不小的难度。但不论如何，原地拆除重建，确实是目前许多老破小“老房新生”的一条创新路径。
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